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东方证券:保利地产 优势显著价值低估

时间:2008-07-23来源:互联网作者:网友供稿【字号:
导读:注:为提高实战参考价值,以上图片动态行情实时生成,便于观测该股最新表现。   我们的观点:   自2007年下半年以来,广州房价虽然出现了一定程度的调整,但是公司在拿项目之前都对项目的盈利情况做过严格的测算,只有达到税前总投资15%以上投资回报率的项目,


注:为提高实战参考价值,以上图片动态行情实时生成,便于观测该股最新表现。


  我们的观点:

  自2007年下半年以来,广州房价虽然出现了一定程度的调整,但是公司在拿项目之前都对项目的盈利情况做过严格的测算,只有达到税前总投资15%以上投资回报率的项目,保利才会考虑参与,目前保利在广州的所有项目测算下来,整体的投资回报率仍将达到50%以上。

  公司已经度过支付地价的高峰期,上半年已支付超过80亿的地价,07年约110亿的未付地价中约有90亿在08年支付,下半年公司支付地价款的压力将会越来越小。公司的公司债发行成功后,现金流的状况将进一步改善。

  公司目前未开工的土地储备约1000万平米,建筑面积土地储备约1500万平米,另外还有500万平米卖掉还没有结算的项目资源。08年公司计划开工建筑面积630万平米,目前项目开工情况进展顺利,公司今年还计划拓展的建筑面积土地储备在600万~800万平米之间,公司会根据现金流情况和土地市场情况,积极稳妥的新增土地储备。

  公司上半年完成了超过100亿的销售额,公司全年销售240亿的目标不会改变。我们认为下半年公司的推盘量还是比较充足,关键看公司对项目的销售前景判断是否准确,营销工作是否做得到位。

  我们还实地调研了保利位于广州珠江新城的两个项目:108公馆和心语花园。

  108公馆位于珠江新城西区临江大道5号,毗邻三号线,五号线交汇出口珠江新城站,瞬间可达都市各繁华中心,周边配套齐全,为低密度豪宅,总建筑面积3.06万平米,由2栋29层高的板式建筑楼体组成,仅108套住宅,目前约剩下不到30套可售。销售均价2.8万每平米。送价值3500元每平米的精装修。下半年还会推出商业。我们认为,108公馆项目已经进入尾盘销售阶段,销售情况已经比较稳定,预计销售压力不大。

  保利心语花园位于广州市天河区兴国路和金穗路交界处,距离地铁猎德站约5分钟路程,总建筑面积约18.64万平米,已批准预售套数477套,已售总套数335套,未售总套数729套,目前销售均价1.8万,为带精装修的公寓,2,3,4房的房型都有。周边项目有隽峰苑,汇峰国际公寓,方圆月岛等,销售均价每平米都在1.8万左右,比较起来,保利的品质和品牌有一定的优势。特别是7月19日刚开盘的方圆月岛,起价2万,均价2.5万,价格还高过周边楼盘。我们认为,由于周边竞争楼盘较多,周边的配套还在完善过程中,心语花园下半年还是面临很大的销售压力。

  保利上半年实现销售金额已完成公司08年全年计划的45%。公司6月份销售均价约为9448元,高于保利07年全年的销售均价8537元。截至08年6月,公司可结算金额达到223.34亿元,到达07年结算收入的301%。我们初步测算,公司的08年中报每股收益约0.4元,08年全年EPS为1.20元,09年EPS为1.85,维持对公司“买入”的投资评级。

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